Värdestegringsindragning och bostadsbyggande

VÄRDESTEGRINGSINDRAGNING
OCH BOSTADSBYGGANDE
Av DE synpunkter man kan lägga
på markvärdeutredningens förslag
i SOU 1957: 43 till total eller partiell indragning av oförtjänt värdestegring å mark, skall blott en här
behandlas, nämligen de konsekvenser en sådan indragning skulle få
för bostadsbyggandet. Vi se härvid
främst till det förslag, varpå utredningen arbetat huvudparten av tiden – även om det i slutomgången
ej kunnat samla en majoritet –
och som därför blivit ojämförligt
mest utformat i detalj.
Enligt detta förslag äger stat eller
kommun rätt att hos expropriationsdomstol ansöka om att en fastighet påföres ett ingångsvärde. På
begäran skall domstolen sedan ge- ~~,;~,nom ny värdering påföra fastighe- ;\ien ett utgångsvärde. »Av den värdestegring, som motsvarar skillnaden mellan in- och utgångsvärdet,
äger fastighetsägaren tillgodoräkna
sig vad han själv framkallat genom
nyttig anläggning eller förbättring.
Ej må dock högre belopp sålunda
tillgodoräknas fastighetsägaren än
som motsvarar nedlagd kostnad,
där ej genom särskild utredning
ådagalagts, att den framkallade värA.v prof. CARSTEN WELINDER
destegringen varit större än kostnaden.» Likaledes får fastighetsägaren en ej närmare utformad kompensation för en penningvärdeförsämring. övrig värdestegring delas
mellan stat och kommun. Dessa erhålla mot denna svarande värdestegringshypotek i fastigheten, vilka
fastighetsägaren skall förränta samt
äger att inlösa. Den del av fastighetsvärdet, som ligger över nedre
gränsen för dessa hypotek, den s. k.
hypoteksgränsen, får ej intecknas
av fastighetsägaren eller utmätas
för hans skuld utan tillkommer det
allmänna.
Viirdestegdngshypotek och bostadsbyggande
Vilka ekonomiska verkningar kan
detta, i och för sig juridiskt iiltressanta institut, väntas få för bostadsbyggandet? Svaret härpå blir beroende av de juridiska former, vari
det senare äger rum.
För närvarande ombesörja kommunerna omkring en fjärdedel av
bostadsbyggandet. Då av kommunerna direkt eller indirekt ägda fastigheter ej skola träffas av värde- 38
stegringshypotek, kan detta ej utgöra någon hämsko å det kommunala bostadsbyggandet. Huruvida
det är riktigt att detta på så sätt
erhåller en speciell favör kan diskuteras.
Bortse vi från kommunala bostadshus, bestå de nyuppförda bostadshusen till relativt ringa del av
hyresfastigheter. Huvudparten äro
bostadsförenings- eller enfamiljshus. De förra kunna antingen direkt
uppföras av kooperativa bostadsföretag, som HSB, eller av enskilda
byggmästare, som överlåta dem på
bostadsföreningar. Hur intresset för
att uppföra icke kommunala bostadshus av olika slag påverkas av
värdestegringshypoteket – här där
ej annat sägs fattat som ett institut
och ej som ett konkret hypotek å
en viss fastighet – blir beroende
dels av dettas betydelse för priset å
tomtmark, dels ock av hur det på-
verkar fastighetskrediten samt byggnadsföretagarnas kalkyler.
I fråga om den reella värdestegring å tomtmark som brukar äga
rum i ett expanderande samhälle –
vi bortse här från inflatoriska prisstegringar -,— kan man skilja mellan sådan värdestegring som sker
till följd av verklig och sådan som
följer av konstlad knapphet på
mark. Dessa förväxlas ofta.
Antalet tomter i en stad, som
lämpar sig för affärs- och kontorsfastigheter, är vanligen begränsat.
Vissa kvarter ha ur bostadssynpunkt ett bättre läge än övriga.
Växer staden, blir det vid fri hyresbildning i regel möjligt att utta
högre hyror inom dessa gynnade
områden. Där belägna tomter stiga
i så fall i pris – stundom som bekant till mycket höga belopp. Det
är de ökade hyrorna, som orsaka
markvärdestegringen, och ej tvärt
om. En värdestegringsskatt kan ej
förhindra denna värdestegring utan
blott indra den till det allmänna.
Att den ökade knappheten å sådan
tomtmark leder till värdestegring är
såtillvida rationellt som detta bidrar
till att marken blir effektivt utnyttjad.
En konstlad knapphet på tomtmark kan skapas genom jordspekulation. Direkt spekulation i den meningen, att personer köpa upp
mark, som de vänta skall bli efterfrågad som tomtmark, och sedan
hålla tillbaka utbudet därav torde
vara sällsynt. Däremot är det vanligt att markägare runt ett växande
samhälle observera de höga tomtpriser, som betalas i detta, och därför själva begära priser som överstiger markens jordbruksvärde.
Även om ett sådant merpris kan ge
markägaren en vinst, som stöter
rättskänslan, är det dock sällan så
högt att det får nämnvärd betydelse
för hyresnivån.
Antag att obebyggd mark utanför
en stad påföres ett ingångsvärd.e av
5 kr. per kvm. I regel vill i så fall
ej en enskild byggnadsföretagare
betala ett högre pris för marken, då
han riskerar att markvärden över
5 kr. indras genom ett värdestegringshypotek. Då markägaren vet
att han ej kan få högre pris – ett
ej oväsentligt undantag är dock om
markvärdet stiger till följd av en
penningvärdeförsämring – är han
vanligen villig att så snart som möjligt avyttra marken för 5 kr. per
kvm. Man kan säga att ingångsvärdet sätter ett maximipris på marken. Detta innebär givetvis ej att ingångsvärdet utgör köparens verkliga
markkostnad, då skillnaden mellan
ingångsvärde och verkligt värde
kan beläggas med värdestegringshypotek.
Ofta är kommunen dock den dominerande markköparen. Den inkö-
.per större områden, förser dem med
gator, avloppsledningar etc. samt
säljer tomter eller upplåter dem
.,JUot tomträtt. Då kommunal mark
ej kan påföras värdestegringshypotek, kan kommunen betala mer för
marken än som motsvarar det på-
förda ingångsvärdet. Köparen kan
därför å sin sida begära högre pris
än som motsvarar detta. I denna
dragkamp mellan köpare och säljare ger det föreslagna värdestegringshypoteket kommunen tvenne
favörer. Den ena är att en markägare, vilken vägrar att sälja mark
till ingångsvärdet, själv kan bli på-
förd ett värdestegringshypotek, som
,, han ej kan förränta så länge mar- .,.. ··•· ken är obebyggd. Den andra och
” större fördelen är att kommunen
’ •;’föreslagits få rätt att expropriera
.marken till det åsatta ingångsvär- ’•i,fet, ökat med sådan värdestegring
stm föranletts av ägarens åtgörande
eller av en penningvärdeförsämring.
39
I den mån spekulativ markvärdestegring komme att förhindras genom ett värdestegringshypotek,
torde detta snarare bli en följd av
denna expropriationsrätt än av möjligheten att påföra själva hypoteket.
En annan fråga är, hur ett sådant
maximipris å mark komme att på-
verka utnyttjandet av denna. Antag
att tn person anser sig kunna utnyttja en fastighet särskilt effektivt
och därför är villig att betala ett
högre pris för denna än vad andra
äro villiga att göra. Det är i så fall
i regel rationellt, att han även förvärvar fastigheten. Han vill dock ej
betala högre pris än vartill fastigheten kan exproprieras.
Bebygger en fastighetsägare
mark, som är påförd ett värdestegringshypotek, äger han som nämnts
under alla förhållanden rätt att få
hypoteksgränsen höjd med den värdestegring som svarar mot hans
kostnader. Innan så skett, kan han
ej finansiera nybygget genom att inteckna detsamma. Han måste alltså
snarast möjligt få det nya värdet
fastställt. Man får dock räkna med
att expropriationsdomstolarna bli
överhopade med värderingsansökningar. Det gäller ej blott att åsätta
in- och utgångsvärden utan även att
företa omvärderingar i samband
med en allmän fastighetstaxering
eller till följd av värdeförändringar
genom inflation, deflation, ombyggnad eller slitage. Dessa omvärderingar torde komma stötvis, varför
domstolarna tvingas arbeta med balans. Väntetider på nya intecknings- 40
värden komma att försvåra fastighetskrediten och därmed bostadsbyggandet. Ej heller kan fastigheten
överlåtas förrän den nya hypoteksgränsen är fixerad. Antag att en enskild byggnadsföretagare uppför en
fastighet i syfte att avyttra denna
– för närvarande sker detta i regel
genom att han bildar en bostadsförening. För att kunna uppföra en
ny fastighet måste han frigöra sitt
kapital så snart som möjligt, men
köparen kan först överta fastigheten sedan denna omvärderats.
Antag att en fastighetsägare kalkylerar med att uppförandet av en
fastighet eller ombyggandet av en
sådan drar en kostnad på l milj. kr.
För att investeringen skall löna sig,
måste fastighetens värde stiga med
minst samma belopp. Framför allt
sedan nuvarande system med subventioner och hyresregleringar avvecklats, kan det föreligga risk för
felinvestering, så att fastighetsvärdet blott ökas med t. ex. 900 000 kr.
Denna felinvestering kan t. ex. visa
sig i att byggnadsföretagaren ej kan
sälja den nyuppförda fastigheten
för mer än 900 000 kr. eller att ägaren av den ombyggda fastigheten ej
får avkastningen av denna ökad
med räntan på mer än 900 000 kr.
För att kompensera sig för denna
risk måste byggnadsföretagaren ha
chans att erhålla en större värdestegring än som motsvarar investeringskostnaderna utan att denna indras genom ett värdestegringshypotek. Ovan citerade lagrum ger honom ej full säkerhet härför. Framför allt kan man frukta att ett värdestegringshypotek avskräcker från
bostadshyggande i det fall, där fastighetsägaren njuter anstånd med
räntan l1 hypoteket till dess fastigheten blivit ombyggd.
Har åter ett bostadsbygge påbörjats trots risk för att det aktualiserar påförarrdet av ett värdestegringshypotek, minskar det senare
byggherrens intresse att spara på
kostnaderna. Varje kostnad, som
han får avräknad från hypoteket,
får ju bäras av det allmänna.
Har fastigheten sjunkit i värde,
kan ägaren få värdestegringshypoteket nedsatt eller avlyftat. Detta
måste minska intresset av att underhålla fastigheten. Visserligen
kan en värdeminskning å en fastighet träffas av en särskild jämkningsavgift, men denna är ej konstruerad så att den effektivt avskräcker från att vanvårda fastigheten. Vidare kan värdestegringshypoteket göra det lönande att nedriva
en byggnad innan detta i och för sig
är ekonomiskt motiverat.
Värdestegringshypotek och hyresnivå
De flesta anhängare av en värdestegringsindragning utgå från att
denna ej får driva upp hyresnivån.
Såtillvida måste detta ske i ökad
omfattning som en allt större del av
bostadsbeståndet utgöres av föreningslägenheter och enfamiljshus.
Ägarna av dessa få självfallet bära
ett värdestegringshypotek som ett
tillägg till sina bostadskostnader. Så
~—-
länge hyresmarknaden är reglerad,
får man räkna med att även innehavare av hyreslägenheter få bära
hypoteket som ett tillägg till hyran.
Ett verkligt fördelningsproblem
mellan fastighetsägare och hyresgäster uppkommer först vid fri hyresmarknad.
Vid en sådan bestämmes priset i
första hand av tillgång och efterfrå-
gan på lägenheter. I den mån värdestegringshypoteket reducerar det
enskilda bostadsbyggandet genom
att fördröja fastighetskrediten eller
beröva företagarna investeringsvinster bör det alltså tendera att höja
hyresnivån. Häremot står möjlighe- . ten att det kan leda till sänkta
markpriser, vilket i någon mån kan
påverka hyrorna. Hyresmarknaden
.. är dock så trög, att stora variationer
äro tänkbara inom den av tillgång
’och efterfrågan bestämda ramen.
Det är möjligt att en fastighetsägare
underlåter att höja sina hyror då
han fruktar att ökad hyresavkastning skallleda till att hans fastighet
påföres ett värdestegringshypotek.
Avsikten är dock att detta skall
utgå efter det objektiva värdet, bestämt av fastighetens avkastningsförmåga och ej av de utgående hyrorna. Å andra sidan är det möjligt
att om en fastighet påföres ett värdestegringshypotek – motiverat av
att t. ex. ortens utveckling gör det
möjligt för ägaren att utta höjda
hyror – kommer fastighetsägaren
att höja hyran även i fall, där han
eljest av hänsyn till sina hyresgäster visat moderation.
41
Ett värdestegringshypotek kommer att fördyra fastighetsägandet
ej blott genom att ägaren får erlägga ränta resp. jämkningsavgift
utan även genom att han sannolikt
måste amortera primärkrediten. Att
fastighetsägarna hittills ej behövt
göra detta har bl. a. motiverats med
att markens värdestegring delvis
kunnat kompensera byggnadens
värdeminskning. Är fastigheten belagd med värdestegringshypotek, är
detta i princip ej längre möjligt. Ur
penningpolitisk synpunkt kan en
ökad amortering av fastighetskrediten vara motiverad, men den kommer att leda till krav på höjda hyror.
Införandet av värdestegringshypotek kommer vidare att innebära
en osäkerhetsfaktor för fastighetskapitalet, som kan leda till att detta
som riskersättning kräver högre avkastning. Fastigheter komma ej i
samma utsträckning som hittills att
betraktas som säkra placeringar, å
vilka man kan nöja sig med låg förräntning.
Visserligen kan man säga, att
flertalet skatter – en skatt är det
här i realiteten fråga om även om
den uppträder i civilrättslig form –
ha nackdelar utan att därför kunna
undvaras. I jämförelse med t. ex.
aktiebolagsskatten äro värdestegringshypotekets nackdelar små.
Flertalet fastigheter torde ej få nå-
gon känning av detsamma. Detta
må i och för sig vara sannolikt, men
en skatts nackdelar få vägas mot
Yad den inbringar, och även i bästa
42
fall blir Yärdestegringshypotekets
avkastning så gott som betydelselös
ur finansiell synpunkt. Den avskräckande verkan, det eventuellt
kan utöva å markspekulation, kan
som redan antytts i stort sett ernås
på annat sätt. Införandet av det
föreslagna värdestegringshypoteket
kan därför i huvudsak blott motiveras utifrån rent politiska värderingar, vilka visserligen ha en förnämlig doktrinhistorisk bakgrund.
Den socialdemokratiska linjen
går ut på att en värdestegringsskatt
i egentlig mening skall utredas på
nytt. Innan man sett ett preciserat
förslag till en skatt, är det givetvis
ej möjligt att säga något närmare
om dennas samhällsekonomiska
konsekvenser. Det är dock svårt att
se, hur man vid en värdestegringsskatt skulle kunna undvika flertalet
av de nackdelar ur ekonomisk synpunkt som synas förknippade med
ett värdestegringshypotek. I varje
fall på en punkt blir den farligare
för bostadsbyggandet. Genom att en
skatt får bästa prioritet utgör den
ett svårare hot mot fastighetskrediten än ett värdestegringshypotek,
då detta i regellägges ovanpå övriga
inteckningar.
Det borgerliga förslaget uppdrar
huvudlinjerna för ett s. k. båtnadsbidrag. Det allmänna skall äga rätt
till högst hälften av den värdestegring, som uppkommer genom anläggandet av trafikleder och andra
offentliga investeringar. Så försiktigt som detta bidrag är beräknat
och i så fall som det torde utgå, behöver man ej riskera att enbart
möjligheten för det allmänna att
utta ett sådant skall avskräcka från
fastighetsägande, göra fastighetsägarna benägna att som .en riskersättning kräva högre hyra eller försvåra fastighetskrediten. Däremot
uppkommer en kritisk period mellan det att en offentlig anläggning
ägt rum och det därför utgående bidraget är fixerat. Osäkerheten om
dettas storlek kan – liksom vid ett
värdestegringshypotek eller en värdestegringsskatt – tänkas försvåra
en överlåtelse eller belåning av de
fastigheter, som kunna väntas på-
föras ett bidrag, och göra ägaren
mindre villig att bebygga eller ombygga dessa. Sedan bidraget fixerats, är det möjligt att detta föranleder fastighetsägaren till hyreshöjningar som han eljest avstått från.
Anser man något slag av värdeindragning. berättigad, kan risk för
ekonomiska nackdelar dock ej helt
undvikas.