Fastighetsmarknaden regleras sönder i Berlin

Flera svenska investerare har köpt – och fortsätter köpa – hyreshus i Berlin. Förra året infördes ett hyrestak i den tyska huvudstaden som gör att hyresmarknaden i likhet med den svenska nu är reglerad. Hur fungerar hyrestaket och vad har det fått för konsekvenser för fastighetsmarknaden? Dr Dr Rainer Zitelmann är krönikör i Svensk Tidskrift men har också bevakat fastighetsmarknaden för Die Welt och investerat i bostadsfastigheter i Berlin. Anders Ydstedt bestämde sig för att ta reda på mer.

– Jag tillhörde de investerare som tidigt rekommenderade hyresmarknaden i Berlin. Då, i början på 00-talet tillhörde jag en minoritet. De flesta ”experter” förklarade för mig att det var meningslöst att investera i Berlins hyresmarknad. Hyror och fastighetspriser hade vid denna tid stagnerat, och till och med backade. I jämförelse med andra städer i Västtyskland var Berlin extremt billigt. 

Kan du ge oss några exempel på dina investeringar?

– 1999/2000 köpte jag paket med moderniserade lägenheter i Berlin-Mitte till ett kvadratmeterpris på 900 euro/kvm. För några år sedan sålde jag åter de flesta av dessa lägenheter till priser mellan 3600 och 5300 euro/kvm. År 2004 köpte jag ett hyreshus i Berlin-Neukölln för 1,2 miljoner euro. 2015 kunde jag sälja det igen för 4,2 miljoner euro. Till och med 2009 – sex månader efter finanskrisens utbrott – kunde jag köpa ett hyreshus i Berlin-Charlottenburg för 1,8 miljoner euro. För ett år sedan sålde jag den för 7,5 miljoner euro.

Men är inte detta bevis på att Berlins fastighetsmarknad är en god investering?

– Priserna för lägenheter i Berlin har exploderat under perioden. De är fortfarande mycket höga och har inte fallit särskilt kraftigt, ens som ett resultat av Coronakrisen och de politiska reglerna. Från min synpunkt talar de orimligt höga priserna mot ett köp, men även om priserna faller (vilket jag förväntar mig) skulle jag inte köpa i Berlin.

Vad är bakgrunden till den nya hyresregleringen i Berlin?

– Under många år har Berlin styrts av en vänsterkoalition bestående av SPD, de gröna och Die Linke. Dessa parter har infört ett  hyrestak (Mietendeckel eller egentligen MietenWoG Bln), som inte bara förbjuder ägarna att höja hyrorna, utan till och med tvingar dem att drastiskt sänka hyrorna i befintliga hyresavtal. I själva verket motsvarar detta en expropriering.

Lagen bryter uppenbart mot den tyska konstitutionen, särskilt eftersom det inte alls ligger inom en förbundsstats (i detta fall Berlin) behörighet att stifta lagar om hyresnivåer. Detta är en fråga för förbundsregeringen.

De som fortfarande investerar menar att hyrestaket bara har godkänts i fem år, och förmodligen kommer att förklaras strida mot konstitutionen innan dess. Min uppfattning är att den som tror att hyrestaket försvinner efter fem år och inte kommer att förnyas helt enkelt är politiskt naiv. Och ja, hyrestaket är författningsstridig och det finns en chans att det helt eller delvis kommer att rivas upp av den federala konstitutionsdomstolen, den högsta tyska domstolen. Flera stämningar har redan inletts där och ett beslut ska fattas i år.

Vad har detta för konsekvenser för de som investerar i hyresmarknaden i Berlin?

– Det handlar inte bara om hyrestaket. Poängen är att den socialistiska koalitionen i Berlin har förklarat krig mot fastighetsinvesterare. Även om hyrestaket försvinner kommer de att komma med ytterligare åtgärder för att göra livet så svårt som möjligt för hyresvärdar. Detta gäller allt från det så kallade ”miljöskyddet” som introducerats i allt fler områden, till ren expropriering. Det finns ett initiativ i Berlin rörande en folkomröstning som syftar till att expropriera alla fastighetsbolag som äger minst 3000 lägenheter. Och menar att de belopp som betalas som ersättning bör ligga långt under marknadsvärdet. Det härskande partiet Die Linke och delar av De gröna samt SPD stöder detta initiativ.

I Sverige lever vi sedan decennier med de negativa konsekvenserna av en reglerad hyresmarknad, såsom en konstant brist på hyresrätter. Är Sverige förebild för politikerna i Berlin?

– För vänsterpolitikerna i Berlin är bostadspolitiken i Venezuela den stora förebilden. Fastighetsinvesterare är oönskade i Berlin. Det bör man komma ihåg. Och ingenting kommer att förändra det, åtminstone inte så länge som Berlin styrs av en delstatsregering som består av De gröna, SPD och Die Linke.

Vad är då ditt råd till svenska investerare?

– Redan när debatten om ett hyrestak drog igång var min uppfattning att vi skulle sälja. De som gjorde det kommer inte att ångra beslutet. Jag ser bara ett undantag: Jag skulle inte sälja enskilda lägenheter. Eftersom jag förväntar mig att priset för enskilda lägenheter kommer att vara detsamma eller till och med stiga till följd av bristen. Men det finns bara en rekommendation när det gäller flerfamiljshus: Om du missade rätt tid att sälja bör du sälja nu.

Anders Ydstedt är styrelseordförande för Svensk Tidskrift