Hyresregleringen drabbar de svagaste

Hyresregleringen är ”ålderdomlig och ineffektiv” kunde man läsa i det kommunala bostadsbolaget i Malmö, MKBs, årsredovisning för 2011, som publicerades för en dryg vecka sedan. Det är företagets VD Sonny Modig, tidigare bland annat byggsamordnare åt regeringen Persson, som menar att regleringen, paradoxalt nog, främst drabbar de betalningssvaga grupper som den är tänkt att skydda. Svensk Tidskrifts Johanna Sturesson bad Modig utveckla problematiken.

I MKB:s årsredovisning skriver du att de mest betalningssvaga grupperna är de som drabbas av att hyresregleringen ser ut som den gör idag. Hur menar du då?
Historiskt sett har vi alltid med olika varianter på samma system försökt få en bostadsmarknad i balans, men vi har misslyckats med det och det är i första hand de hushåll som har svårast att betala som ställs utanför. De som har pengar har alltid haft lätt att hitta bostad, det har vi sett många exempel på.
Om vi då har ett system som ska skydda de hushåll som är mest betalningssvaga, men det är de som drabbas, då behöver vi ställa oss frågan vad det är som är fel. Jag känner inte till något exempel på där man försökt reglera priset på en produkt där det inte har lett till brist och långa köer.
Så ser bostadsmarknaden ut sedan 100 år i Sverige. Bortsett från miljonprogrammen, då vi producerade mer än vad som efterfrågades. Och det brottas vi med än idag. Vi försökte reglera fram en marknad.
Alla marknader måste ha någon typ av reglering, men det jag pekar på är att det sätt vi har försökt reglera bostadsmarknaden på inte har fungerat.

Vad går det att göra åt den problematiken, menar du?
Mitt förslag är att se över förutsättningarna för en friare hyresmarknad och prissättning. Det måste bli intressant för fler att bygga, och då blir det också mer ledigt i beståndet. Fler som inte har råd att efterfråga en ny bostad kan få tag i en bostad i beståndet istället. Det har med flyttkedjorna att göra.
Naturligtvis förutsätter det att de som flyttar till de nya lägenheterna idag har hyreslägenheter i beståndet, och vad vi sett i Malmö är att 80 procent av de som flyttar till de nyproducerade bostäderna kommer från beståndet, och 70 procent lämnar en hyresrätt. Kan vi få upp den volymen blir det en positiv förändring.

De billiga och bra bostäderna som behövs av de som är mest betalningssvaga finns redan i beståndet. Är inte bostadsmarknaden i balans drabbas de här människorna. Min enda ambition med det här är att skapa en insikt om att vill man få en förändring måste vi prova något nytt. Hittills har vi inte fått en bostadsmarknad i balans.

Jag har jobbat med byggande och boende under en väldigt lång tid, jag kan väga in alla faktorer och kan inte landa någon annanstans än att det måste vara fel på prissättningen när marknaden efterfrågar en produkt och den ändå inte produceras. Då är det något fel på marknaden. Bostadsmarknadens aktörer är goda och det byggs bostäder om förutsättningarna är rätta. Och gör de inte det är något fel. Man kan inte tvinga bolag att göra dåliga affärer, inte ens om det ägs av kommunen.

Du skrev också om att de mest betalningssvaga ofta tvingas betala ett högt pris för dålig kvalitet. Kan du ge något exempel på hur det tar sig uttryck i Malmö?
Det finns en term som kallas slumförvaltning, det är en affärsidé som går ut på att tillhandahålla en bristfällig produkt samtidigt som man tar ut ett högt pris för den. Det är fullt möjligt att göra bra affärer på det när det finns en brist.
Dagens ineffektiva och orättvisa hyresförhandlingssystem har lett till att det varit alldeles för lätt för oseriösa fastighetsägare att få bra betalt för dålig kvalitet, medan seriösa bolag har haft alldeles för svårt att få betalt för bra kvalitet.
Som exempel kan jag ta Actas förvaltning i Herrgården, Rosengård. Där tog vi över 300 av 1200 lägenheter. Nu har vi förvandlat gårdarna, rustat upp bostäderna och förändrat kvaliteten i produkten. Trots detta kunde Acta fortsätta ta ut väsentligt högre hyror än vad vi gjorde i samma område. Det är bristsituationerna som uppstår som gör att detta är möjligt.