Per Heister; Bostäder istället för bostadspolitik

o
CL
Bostäder istället för
bostadspolitik
l av Per Heister
I Stockholm finns massor av bostadspolitik men inga bostäder att hyra,
i Bryssel är det tvärtom. Ingen bostadspolitik men massor av lägenheter.
Och visst är det regleringarna och politiken som ställer till det.
U
NDER RUBRIKEN UTHYRES finns på Dagens
Nyheters hemsida en dag i mitten av
november 60 poster att studera. För att
vara en miljonstad är det naturligtvis
anmärkningsvärt. Och ändå är det inte
hela sanningen.
Vid närmare granskning visar sig några av de 60 posterna i själva verket vara annonser om svartförsäljning av
biljetter till en rockEnligt SCB skulle det vid samma tid finnas 307lägenheter till uthyrning i s k allmännyttiga bolag i hela Stockholms län. Jämförbara siffror för staden saknas. En god
gissning är nog att nästan alla dessa fmns i länets utkanter- Norrtälje, Hallstavik och kanske någon i Botkyrka. Kanske finns det några i Stockholm men i så fall finns
de inte på marknaden utan fördelas av bostadsförmedlingen efter social förtur. Prioriterade fall svarar för merparten av förmedlingens ca 3.500
Den som söker bostad i
lägenheter årligen. Vanligt folk har
ingen chans.
konsert på Globen.
(Den enda likhet
med lägenhet är väl
det föreslagna priset Stockholm har ett helvete.
Yasmin och andra som får jobb i
huvudstaden eller kommer in på
någon utbildning, tvingas ägna
mängder av kraft och tid till att skaffa sovplats. De får söka efter en säng
hos avlägsna släktingar, kamrater
som tillhör de privilegierade som
ärvt en trea efter mormor eller som
för biljetterna som
närmar sig månadshyran för en två-
rummare i Bryssel.)
Desperata Yasmin
svarar för 14 av de
återstående 57 posterna. Yasmin erbjuDen som söker bostad i
Bryssel hamnar däremot
i himmelriket.
bor kvar hos föräldrarna i villan i
Årsta.
der ingen lägenhet utan formulerar sin
desperation över att det är omöjligt att få
bostad i Stockholm. Hon är beredd att
Det finns barn i Stockholm vars föräldrar behållit
~!i~~~::=~~. betala nästan vad som helst för nästan vilken lägenhet som helst eftersom
hon har fått jobb i Stockholm men
saknar bostad.
sina gamla studentbostäder i 25 år för att överlämna dem
till barnen när de blir vuxna. Det finns rika personer.
Det finns de med goda kontakter till exempel i bostadsföretagen eller Nobelstiftelsen. De kan lösa sina boendeproblem. Övriga är chanslösa. De får sätta upp sina
lappar på lyktstolpar och el-skåp i fåfänga förhoppningar
på turen.
IIISvensk Tidskrift l2ooo, nr s-61
Övriga dryga 40 annonser för bostä-
der är samtliga andrahandsobjekt till
svindlande priser. Alltifrån en etta för
350 kronor/natt- en månadskostnad
på drygt 10.000 om Yasmin slår till på
den- till 85 möblerade kvadratmeter
på Östermalm för 25.000 kronor/
mån.
Nytillträdande har inte på hyresmarknaden i
Stockholm att göra.
Bostad i Stockholm kan man bara få om man väljer att bo i villa eller bostadsrätt och är beredd att lägga
upp en rejäl slant. Och eftersom hyresmarknaden kollapsat stiger priserna på de kvarvarande bostäderna
mycket snabbare än de annars skulle gjort. Tydligast syns
det på prisnivåerna sommarstugor
inom pendlingsavstånd från Stockholm nått. Man hårddrar inte mycket
om man hävdar att det nästan är
omöjligt att hitta en vinterbonad sommarstuga
inom fem mil från stureplan under miljonen. Och då
handlar det ofta om 50 kvadratmeter ”hopsnickrade brä-
dor”. Unga familjer som inte klarar av att ta sig in på
hyresmarknaden eller storknar för att låna upp 2-3 miljoner för bostad i stan är däremot ofta beredda att hosta
upp dubbelt eller tre gånger så mycket som en sommarstuga var värd för fem-sex år sedan för att sedan lägga ut
ännu mera pengar på att försöka göra den beboelig.
Det vi ser i Stockholm är resultatet av vad socialdemokrater och hyresgäströrelsen skrytsamt kallar för den
sociala bostadspolitiken.
VÄRLDENS MEST REGLERADE?
Sverige har världens mest reglerade bostadsmarknad
med större politikerinflytande än på något annat håll –
numera bara Kuba och Nordkorea undantaget. Det vi
ser är effekter av regleringar och sociala ambitioner. Alla
skall ha rätt till en bra lägenhet till ett bra pris. Och så har
man organiserat marknaden för att detta skall förverkligas. Hyrorna regleras genom förhandlingar på gammalsovjetiskt sätt. Det allmänna, det vill säga kommunerna äger betydande delar av bostäderna och byggandet
liksom rivandet styrs av normer för hur många och stora
bostäder vi behöver. Det är uträknat av myndigheterna.
Det har genom åren dessutom varit viktigt för den
styrande majoriteten att själva byggandet regleras så att
den industrin kan vara en aktiv komponent i bekämpandet av konjunkturerna. Med planering av byggandet
kan man i teorin se till att det byggs mycket när andra
industrier sviktar och arbetslösheten ökar. När vi å andra
sidan har högkonjunktur skulle byggindustrin kunna
parera den genom att krympa kostymen lite.
Erfarenheterna är förskräckande. Den politiska planeringen har i praktiken förvärrat alla de problem den
skulle lösa. Inget annat land har en sådan obalans i
bostadsmarknaden som Sverige.
Några utmärkande drag för Sverige är att det finns
nästan inga smålägenheter med lägre standard för den
mindre bemedlade- student eller lågavlönad- att börja
med. Alla dessa revs på femtiotalet eftersom statsmakterna beslutade att alla svenskar skulle ha en god bostad
-ett rum, vardagsrummet oräknat, att leva i. Ettor passade inte i normerna, ännu mindre om de var små eller
hade låg standard, det vill säga var billiga.
Den svenska bostadsmarknaden är liksom jordbruket
alltid ikris. Är det dåliga tider är det problem och om tiderna blir goda är det också problem, men andra. På orter och
i tider då det inte är bostadsbrist är det kris för de offentliga bostadsföretagen för att de har gigantiska volymer av
outhyrda lägenheter. Just nu när det finns 307 lägenheter till
uthyrning i allmännyttan i Stockholms län har alla län utom
Gotlands och Halland fler lediga lägenheter än huvudstadsregionen. I övriga landet finns det 29.659 tomma
lägenheter vilka gör de kommunala bostadsföretagen till
en krisbransch i desperat behov av statsbidrag i mångmiljardklassen från en eller annan regeringsakut
Dessa obalanser förstärker varandra. Bostadsbrist
uppstår när vi är mitt i högkonjunktur, som nu. Då upptäcker våra politiker att man måste ge fler byggtillstånd
än under lågkonjunktur. Men under högkonjunkturen
stiger byggkostnaderna och stora byggsatsningar just då
riskerar att dra upp lönenivåerna och förvärra inflationen.
Den konventionella socialdemokratiska visdomen är
att dessa problem måste lösas genom ännu flera politiska ingrepp. Mer hyreskontroll, mer subventioner och
flera kommunala bostäder. Just nu slåss hyresgästföreningen i hela landet men hårdast i Stockholm mot alla
försök till förändringar av bostadspolitiken. Riksordföranden för hyresgästerna slåss för nya kommunala
bostäder i Stockholm och mot att den borgerliga majoriteten avpolitiserar boendet. Den socialdemokratiska
regeringen villlagstifta mot att kommunerna försöker
finna lösningar på problemen.
De slåss för den s k sociala bostadspolitiken. Mer av
den medicin som håller på att förlama Stockholm- och
en mängd kommuner runt om i landet.
998-40
Den som söker bostad i Stockholm har ett helvete. Den
som söker bostad i Bryssel hamnar däremot i himmelriket. Det är svårt att tro sina ögon.
Här finns allt. För alla. Det är bara att välja och vraka.
I Bryssel skräpar alla ”uthyres”-skyltar ned. Finns det
några alls i Sverige?
Det finns ingen samlad överblick över bostadsmarknaden i Bryssel. Massor av lägenheter utbjudes genom
skyltar på huset och via vanliga annonser. Men titta in på
www.Vlan.be och sök under Appartements- location,
Brabant et Bruxelles. Där på Belgiens antagligen största
hemsida med bostadsannonser hittar man vad Yasmin
antagligen skulle uppleva som Paradiset. Samma dag
som DN:s andrahandsuthyrning omfattade drygt 40
objekt fanns det 998 lägenheter att hyra i
Bryssel med omgivningar. Drygt 200 är
möblerade – inte nödvändigtvis andrahandsuthyrningar som vi känner dem utan
flertalet på mycket lång sikt.
Närmare 800 omöblerade förstahandslägenheter att hyra alltså. Det skall villigt erkännas att
standarden inte är jämförbar. Här har det inte hafts bygg- -o
o
lSvensk Tidskrift l2ooo,nr s-61 11
o
o…
normer och duktiga svenska
hantverkare. Och ingen energipolitik har krävt tre- eller
fyrglasfönster. Men det är en
marknad vilket betyder att priset är en
funktion av kvalitet, standard, läge, karaktär etc.
(För en svensk är det förvånande också att antalet
kvadratmeter sällan framgår Men det är vid närmare
eftertanke rätt naturligt. Eftersom här inte prisregleras är
ju ytan ointressant. Priset sätts inte per kvadratmeter
utan beroende på vad värden tror att han kan få betalt.
I annonserna är det därför viktigare att ange hur många
rum det är, hur köket är utrustat, antalet badrum och
andra kvalitetsaspekter.)
Och det är köparens marknad.
Lägenheter finns och det är bara egen kräsenhet som
avgör hur lång tid det tar att skaffa en hyreslägenhet. Är
det bråttom struntar man i Vlans hemsida och ringer en
mäklare och beskriver hur stor lägenhet man skall ha,
var i Bryssel man vill bo och hur mycket man är beredd
att betala. Efter en stund faxar mäklaren förslag på lägenheter att titta närmare på. Så gör man upp om tid, mäklaren hämtar med bil och så kör han runt för att visa de
lägenheter som verkar passar önskemålen. Lägenhet efter
lägenhet står ledig. Det är lätt att hitta 20-30 lägenheter
att studera men mäklaren blir som regel irriterad om
man är för kräsen. standardiserad ersättning för mäklaren är att han tar hand om den första månadshyran från
värden, som tack för att han fixat hyresgäst. Hyresgästen
betalar inget till mäklaren.
Den som söker bostad är kung. Han är kund och blir
behandlad så.
Som med alla andra varor finns det nämligen i Bryssel ett lager av lägenheter kring vilka ännu ingen affär
gjorts. Värdarna slåss om kunderna på samma sätt som
säljarna av alla andra varor. Man kan pruta på priset,
förhandla om målning, byta golv, ja det är en marknad.
I Stockholm är rädslan stor att marknad just när det gäller
bostäder betyder dyrare bostäder trots att väl fungerande marknader alltid annars betyderbilligareoch bättre.
Hur är det då i Bryssel? Jo, som på alla marknader.
Billigare och bättre. Visst kan det kosta 40.000 kronor/mån att hyra 250 kvadratmeter på Grand Place men
generellt är hyresnivån betydligt lägre. 4-5 km från
Grand Place- jämför med Johanneshov eller kanske Gärdet ned mot Värtan i Stockholm kostar 120 kvadratmeter med terrass och närmare l00 kvadratmeter trädgård
7.000 svenska kronor i månaden.
Ett nästan lika stort Penthouse i två våningar med
talkbjälkar, öppen planlösning och altan på 20 kvadratmeter 20-25 minuters promenad från Grand Place – i
nästan fashionabel del av staden med shopping runt hörnet- kostar 6.000 kronor/månaden.
lm lSvensk Tidskrift l2ooo, nr s-61
Och ingen lägenhet är den andra lik. Inga normer
har likriktat. Därför finns det många lägenheter som har
4-5 meter i tak, det finns ettor, det är vanligt med terrasser/altaner. Det finns paradvåningar och det finns billiga smålägenheter. Möblerat och omöblerat. Kök som är
tiptop och sådana där man själv får installera kylskåp.
Den billigaste lägenheten på Vlans hemsida den här
dagen i mitten av november var en etta i en villa i förort
till vilken man får åka pendeltåg 15 km. Den kostade
knappt 1.300 kronor. I Bandhagen i Stockholm fanns en
andrahandslägenhet på 58 kvadratmeter för 8.000
kronor.
För den som kommer nytillträdande på bostadsmarknaden är skillnaderna enorma. Stockholms sociala
bostadspolitik har inga bostäder att erbjuda. Bryssel,
utan bostadspolitik, erbjuder så mycket att välja på att
det nästan blir frustrerande. Allt finns. Nu.
Och för den som vill äga sin bostad, i flerfamiljshus,
villa eller ”town house” är prisnivåerna påtagligt lägre än
i Stockholm. En rörlig marknad betyder ju att den är effektiv och därmed blir priskonkurrensen verklig. Och priserna relativt låga. Andelslägenheter kostar en femtedel
av vad samma yta kostar i Stockholm. Låt vara att inte
heller den drabbats av svenska kvalitetsnormer och därför
inte har treglasfönster och kanske för kort hatthylla.
”ALLAS RÄTT TILL BOSTAD”
Allt det andra i den svenska bostadspolitiken då? Allas
”rätt till bostad” – då menas som framgår inte att det
finns bostäder men väl att även människor med sociala
problem skall få bo-, besittningsrätt så att man inte blir
vräkt, hyreskontroll så att värden inte chockhöjer hyran?
I Bryssel fungerar också det mycket bättre.
Belgisk bostadspolitik består i huvudsak av en lag
som stipulerar standardiserade hyreskontrakt. Det kan
man göra undantag från men regeln är följande:
Kontraktstiden är nio år. Uppsägningstiden för
hyresgästen är första året tre månader,
sedan två och efter tre år en månad. Hyresvärden har ingen uppsägningsrätt om man
inte bryter mot avtalet på andra punkter
-vandaliserar, inte betalar hyran etc. –
eller om han själv önskar disponera bostaden då uppsägningstiden är 6 månader och förenad
med skadeståndsparagrafer samt vid kontraktidens
utgång då han har 6 månaders uppsägningstid. Hyran
får under de nio åren bara justeras enligt indexparagrafer.
Hyresvärden i Bryssel gör normalt inga kontroller av
den nye hyresgästens sociala bakgrund, arbete och
inkomstförhållanden. Två villkor som ingår i det standardiserade hyreskontraktet löser dessa problem. Hyresgästen måste dels försäkra bostaden dels också lämna en
bankgaranti eller deponera tre månadshyror på särskilt konto. Depositionen
återfår man när hyresförhållandet avslutas och man gemensamt synat lägenheten
och kommit överens om att skiljas åt.
Om hyran inte betalas fungerar ju de tre
månadsdepositionerna som en kompensation.
Det är ju inget problem att bli vräkt om hela stan
står full av lediga lägenheter. Men vräkt blir man inte i
första laget av två skäl. standardkontraktens strikta regler
är det ena skälet. För det andra är det svårt för värden att
fä lägenheten uthyrd varför han/hon normalt anstränger sig att behålla sina hyresgäster. Det tar sig olika
uttryck. Ibland visar värden serviceambitioner-vilket
rent allmänt annars är en bristvara i Belgien. Någon gång
kan den som önskar flytta fä förslag om justering av
hyran för att stanna. Uppsägningstiderna är länga i Belgien. För att skydda hyresvärdarna snarare än hyresgästerna.
Hur kan det bli så här. Varför finns det bostäder att
hyra i Bryssel men inte i Stockholm? Det enkla svaret är
ju att det är en marknad där rörlighet är ett nyckelord. I
Bryssel flyttar man om kraven på bostaden ändras.
Bostäderna är olika och prismekanismen fungerar fullt
ut. Större bostad, bättre läge, högre kvalitet ger högre
hyra. Och man kan hitta lägenheter med
lägre hyra, lägre kvalitet men centralt läge.
Alla kombinationer finns. De boendes preferenser slår igenom.
PRIMITIV BYTESHANDEL
Därför flyttas det mycket i Bryssel. Man byter upp sig
och ner sig. Och man behöver aldrig hålla på en lägenhet för eventuella kommande behov. Flyttar två ungdomar ihop behöver de inte sitta och tjyvhålla på den ena
bostaden för att ha ryggen fri om de inte passar ihop.
De kan omedelbart hitta nya bostäder om de inte vill bo
tillsammans mera.
Av samma skäl finns det ju ingen bytesmarknad. Varför försöka matcha min trea med någon som har såväl
etta som två att byta med när man helt separat kan hyra
den etta och tvåa man vill ha utan krav på att de skall
ha samma ägare och på att den ägaren är intresserad av
just min trea? Byteshandel på det sättet har ju helt upphört på alla andra marknader. Numera byts inte kardad
ull mot komjölk eller mjöl.
För hyresbostäder har man i Sverige valt att stanna
kvar på den primitiva byteshandelns nivå.
Kan vi då få det som i Bryssel också i Stockholm och
i Sverige? Javisst. Det är ju egentligen bara att avveckla
den sociala bostadspolitiken. De problem vi ser är övergängsproblem av samma karaktär som när kommunismen i Sovjetblocket avvecklades. Men det är
lättare att avveckla den svenska bostadspolitiken än Sovjetstaten. Här finns ju annat som
fungerar
Men en avveckling kräver en strategi för att
inte drabba de som tagit sig in på hyresmarknaden enligt de regler som hittills varit rådande.
Det vore tragiskt om de som de senaste åren tvingats
betala 100.000 per rum i svarta pengar för sin hyreslä-
genhet – jo det lär vara dagspriset för hyreskontrakt i
Stockholm – förlorar de fördelar de betalat så dyrt för
genom att statsmakterna plötsligt ändrar de spelregler
som gjorde att det kostat multum att ta sig in på hyresmarknaden. Spelreglerna måste ändras med försiktighet och med omtanke inte bara om de som tillkommer
på marknaden utan också med ett öga på de som redan
finns där.
Men med den reservationen är det viktigt
att vi vänder upp och ned på den svenska
bostadspolitiken. Den är asocial.
ETT FÖRSTA STEG
Den borgerliga majoriteten i Stockholm frigör nu kommunala hyresbostäder till marknaden. Därigenom kapitaliseras de svarta värden som varje hyresgäst
i Svenska Bostäder och Familjebostäder sitter på. Att
komma in på hyresmarknaden i centrala delar av Stockholm kostar alltså minst 100.000 kronor i svarta pengar
per rum. Det är det värde som Svenska Bostäders hyresgäster sitter på redan innan fastigheten de bor i omvandlas till bostadsrätt. När hyreslägenheten blir bostadsrätt
förvandlas svarta värden till vita och på samma gång
som bostaden blir belåningsbar stiger det synliga värdet. Och för den som säljer och är beredd att flytta någon
annanstans blir värdet ännu mycket större. Därigenom
frigörs bostäder och på sikt kommer det att innebära en
normalisering av prisnivån och hela marknaden.
Den borgerliga majoriteten i Stockholm svarar därför med sina försäljningar till de boende för ett första
och viktigt steg mot en avpolitisering av bostadspolitiken.
Men det måste finnas en pluralism – det måste också
finnas hyreslägenheter- på marknaden. Och det kräver
en avreglering och avveckling av den socialdemokratiska bostadspolitiken. Det viktigaste är antagligen att göra
upp med den prisreglering vi har kvar- om än från tid
till annan ”reformerad” – frän andra världskriget.
I Stockholm finns det massor av bostadspolitik men
inga hyreslägenheter. I Bryssel finns det massor av lägenheter och nästan ingen bostadspolitik. Undras vad Yasmin föredrar.
Per Heister (pheister@europarl.eu.int) är redaktör för Svensk
Tidskrift och hyr centralt i Bryssel.
lSvenskTidskrift l2ooo, nr s-61 IIJ