Rainer Zitelmann: Hyresbromsar, beskattning och nybyggen – vad kommer die Ampel att förändra för hyror och bostäder?

I onsdags presenterade det så kallade Trafikljuset [die Ampel, samarbetet mellan röda SPD, gula FDP och De gröna, reds anm.] sin koalitionsöverenskommelse. Koalitionsparterna lovar början på ett stort uppvaknande. Men speglar koalitionsavtalet också detta? Historikern och FDP-medlemmen Dr. Dr. Rainer Zitelmann bedömer resultaten av förhandlingarna om hyror och bostäder.

Om man jämför koalitionsavtalet med SPD:s och De grönas idéer är det ett bra kontrakt ur marknadsekonomisk synvinkel och ur lägenhetsägarnas synvinkel. Bra, eftersom de flesta av kraven från SPD och De gröna skulle kunna avvärjas – mer om det om ett ögonblick. Men om man jämför kontraktet med vad som faktiskt skulle vara nödvändigt för att förändra den spända situationen på många bostadsmarknader är det inte ett bra kontrakt. Kort sagt: status quo i stället för nystart.

Vad har FDP förhindrat?

SPD ville införa ett hyrestak för hela Tyskland, vilket skulle ha gjort det omöjligt att höja hyrorna eller på sin höjd ha gjort det möjligt för dem att matcha inflationen. De gröna stöttade en öppningsklausul i hyreslagen som skulle ha gjort det möjligt för de federala staterna att införa egna regler. Det skulle ha blivit en katastrof och leda till till ett omedelbart införande av regleringar i delstater som Berlin eller Bremen liksom de som ett tag var i kraft i Berlin under benämningen ”Hyrestaket”.

Hyrestaket upphävdes sedermera av den federala författningsdomstolen, framför allt med motiveringen att hyresrätt är en fråga för förbundsregeringen och inte en fråga för delstaterna. Det är FDP:s förtjänst att en sådan öppningsklausul förhindrades. Och eftersom Marco Buschmann (FDP) blir justitieminister kommer inte något sådant eller liknande att förekomma i framtiden.

Förlängning av hyresbromsen, men ingen åtdragning

Vilket pris var FDP tvunget att betala? Enligt koalitionsavtalet ska hyresbromsen, som faktiskt förkastades av FDP, förlängas till 2029. Ett fundamentalt felaktigt beslut, då hyresbromsen sedan 2015 har visat sig vara ineffektiv eller i värsta fall kontraproduktiv. I själva verket skulle motsatsen ha varit nödvändig, nämligen ett avskaffande av hyresbromsen och en liberalisering av hyresregleringarna. Här har De gröna och SPD segrat med sina statsdirigistiska åsikter.

I media sades det att hyresbromsen inte bara hade förlängts, utan till och med ”stramats åt”. Lyckligtvis är så inte fallet. SPD och De gröna hade uppmanat till åtstramning. Enligt hyresbromsen får hyran i områden med en ansträngd bostadsmarknad inte vara högre än högst 10 procent över den lokala komparativa hyran för nya hyror i portföljen. Det finns dock undantag, exempelvis efter omfattande modernisering. Ett viktigt undantag berör hyror som sedan tidigare varit högre. SPD och De gröna ville avskaffa dessa undantag, men detta misslyckades på grund av FDP:s motstånd.

”Capping limit” sjunker från 15 till 11 procent

Det som ändras är den så kallade begränsningsgränsen, det vill säga den procentandel med vilken hyran kan höjas inom loppet av tre år. Den ligger nu på 15 procent och kommer att sänkas till 11 procent i framtiden. Detta är inget bra beslut och kan bli ett problem med högre inflationstakt. Därför rekommenderas alla hyresvärdar att ingå så kallade inflationsindexerade hyresavtal, där hyran automatiskt ökar enligt inflationstakten. Detta är rättvist för hyresvärdar och hyresgäster, eftersom hyran i själva verket förblir densamma, beräknad i reala termer – det vill säga med hänsyn till penningvärdets devalvering.

I koalitionsavtalet anges också att kvalificerade hyresindex ska bli obligatoriska för kommuner med över 100 000 invånare. För detta ändamål kommer ett pilotprojekt att inledas i utvalda kommuner för att skapa ett hyresindex baserat på skatteuppgifter. Detta är välkommet, eftersom nuvarande hyresindex är orealistiska.

Observationsperiod för hyresindex: 7 i stället för 6 år

Den ”lokala jämförande hyran”, som ligger till grund för hyresbromsen, definieras i ett s.k. hyresindex. Hyresindexet har tidigare beräknats utifrån hyrorna för de senaste fyra åren. På grund av en lagändring har denna period nyligen förlängts till 6 år. De gröna krävde en ytterligare förlängning till 20 år.

Således har de inte segrat, men observationsperioden förlängs fortfarande från 6 till 7 år. Konsekvenserna av den förlängning till 20 år som De gröna krävde skulle ha varit en katastrof för hyresvärdarna: om kontrakt som är 20 år gamla hade använts för att beräkna den lokala hyran skulle detta ha fått dramatiska konsekvenser. Detta beräknades av Center for Real Estate Studies. Ta Berlin som exempel: 2020 var hyran där i genomsnitt 10,62 euro, i det 20-åriga hyresindexet skulle de bara vara 7,09 euro.

Förändringar i fastighetsbeskattningen

Vad kommer att förändras i fastighetsbeskattningen? För det första är den goda nyheten vad som inte kommer att förändras, nämligen möjligheten att skattefritt sälja privat förvärvade fastigheter efter att en tioårig ”spekulationsperiod” har förflutit. Det bör ske ändringar i fastighetsskatten som uppstår när du köper en fastighet. Partierna i Ampelkoalitionen skriver att förbundsstaterna bör tillåtas en mer flexibel utformning av fastighetsskatten, t.ex. genom en ersättning för att underlätta förvärv av ägarbebodda bostadsfastigheter. Detta skulle förmodligen leda till att vissa stater minskar eller helt återupptar fastighetsöverföringsskatten för det första förvärvet av ägarbebodda bostadsfastigheter.

Detta är en av FDP:s favoritidéer, vilket låter bra men har oönskade biverkningar. Förmodligen skulle staterna då öka fastighetsöverföringsskatten för andra fastighetsköp i samma utsträckning. Särskilt som det också sägs att möjligheten till skatteoptimerat förvärv av fastigheter bör kompliceras ytterligare av så kallade aktieaffärer. Således skulle det då inte finnas något alternativ till allt högre stigande fastighetsöverföringsskatter.

Kommer byggandet att bli ännu dyrare?

Koalitionsavtalet talar också om en ny byggoffensiv. 400 000 nya lägenheter ska skapas. Men samtidigt står det att strukturstandarden i nya och befintliga byggnader ska höjas. Här har de gröna segrat. Precis tvärtom skulle ha varit sant: På grund av många miljökrav är byggandet alldeles för dyrt, en viktig orsak till stigande hyror och brist på bostadsyta. Om det nu ska bli ännu strängare regler kommer byggandet att bli ännu dyrare.

Slutsatsen är att det som vore absolut nödvändigt när det gäller reformer inte genomförs. Men SPD:s och De grönas sämsta socialistiska idéer har förhindrats. En koalitionsöverenskommelse mellan SPD och CDU skulle dock sannolikt ha varit mer marknadsfientligt. Tidigare har CDU uppfyllt alla krav från SPD – från införandet av hyresbromsen 2015 till åtstramningen på olika områden. Trots allt detta skulle avfärden se annorlunda ut. Men detta skulle kräva en annan majoritet i Tyskland.

Rainer Zitelmann är författare till Förebilder och syndabockar – Synen på rika i Sverige och andra länder