Reformera hyresmarknaden

Bilden som ges är samstämmig – något måste göras åt bostadsmarknaden och hyresregleringen. Maria Eriksson rapporterar från ett seminarium i tisdags där bland andra Björn Ranelid medverkade.

Hagaparken, Vasaparken, Stadsgårdskajen. Björn Ranelid räknar upp ett antal områden i Stockholm. Riddarholmen, Helgeandsholmen… ”Bara två personer har flyttat hit i modern tid.” Han syftar på kronprinsessan Victoria och Daniel som nyligen flyttat in på Haga slott. Men Ranelid ser möjligheter att låta fler få ta del av huvudstadens mest attraktiva delar. Över en tallrik frukt i kaffepausen på Sveriges Byggindustriers och Fastighetsägarnas gemensamma seminarium ”Hyresreglering och välfärd i otakt?” utvecklar han entusiastiskt tanken:

”Titta på Statsgårdskajen – du kan bygga flervåningshus där utan att skymma sikten för någon. Inte en enda.”

Även om Ranelid under sitt seminariepass både reciterar delar ur sin schlagerlåt – ”Att leva är att simma från stranden Jag till stranden Du i havet Vi” – och ger en känga till de ”hyenor” som snabbt flockades efter hans bilolycka härförleden, så har han en hel del att säga om just byggande och bostadspolitik. Som att: ”Alla arkitekter borde tvingas att bo i de bostadsområden de har skapat.”

Det är åtminstone en spännande tanke som moraliskt imperativ för den som får uppdraget att skapa bostäder – bygg på ett sådant sätt att du själv skulle kunna tänka dig att bo där.

Eller kritiken av rädslan att bygga högt: ”Dessa konservativa och rädda människor i Stockholm som inte vågar bygga ett högt hus. Jag är den ende i Sverige som har skrivit en bok om Turning Torso.”

En debatt mellan Ranelid och Kulturslussens trötta reaktionärer kunde bli underhållande läsning.

Men Ranelid är inte den ende som tänker i nya banor denna dag.

Sonny Modig, VD för MKB, Malmös kommunala fastighetsbolag, (intervjuad i Svensk Tidskrift 30/3), efterfrågar just ett nytänkande i bostadspolitiken. Den reglerade bostadsmarknaden har mer än hundra år på nacken – ändå kvarstår problemen. Alltså är det hög tid att prova något nytt – det är dags att bryta stigberoendet är hans budskap. Ett sätt är att låta lägenheternas hyror tydligare avspegla betalningsviljan. Det skulle enligt Modig kunna bidra till att råda bot på bostadsmarknadens två huvudproblem: Dels den bristande nyproduktionen och dels den låga rörligheten. När betalningsviljan är högre än hyrorna är det svårt att bygga nytt.

Bilden av problemen på hyresmarknaden är relativt samstämmig bland tiotalet talare, men belyses ur olika aspekter. Magnus Henrekson, VD för Institutet för Näringslivsforskning, pekar på urbaniseringens betydelse för tillväxt. Med täthet i boendet kan man producera specialiserade tjänster. Även om människor bara går på en vietnamesisk restaurang vartannat år kan det finnas underlag för en handfull sådana i en stad som Stockholm. Den tätheten och personliga möten skapar också innovativitet och entreprenörskap. Förutsättningen är en avreglering av boendet. Annars riskerar hyresrätten att försvinna helt på sikt.

Att en reformering av hyreslagstiftningen är en viktig pusselbit för att skapa tillväxt har såväl OECD som Konkurrensverket lyft fram tidigare.

Ett annat exempel på det gavs av Maria Rankka, VD för Stockholms Handelskammare, som pekade på att svårigheten att få tag i en lägenhet inte bara utgör ett problem för ungdomar och studenter, utan också för mer specialiserad arbetskraft och möjligheten att locka den till Sverige.

Inte heller utgör hyresregleringens baksida bara ett Stockholmsproblem. Forskaren Gunnar Blomé från Malmö högskola har visat hur den svarta marknaden för hyreskontrakt brer ut sig även i Malmös mest utsatta bostadsområden. Utan något större motstånd från myndigheter eller Hyresgästföreningen tillåts så kallade slumvärdar att missköta underhållet av fastigheterna med problem som ohyra och ett undermåligt boende som följd. Dessutom i områden där hyrorna ofta är högre än i intilliggande, mer välskötta områden.

”Hur kan det vara så att de som har det sämst ställt ska behöva betala mer?”, var Blomés något uppgivna fråga. De som drabbas är ”individer med svag position på bostadsmarknaden.” På frågan om vad som är första prioritet för att komma till rätta med detta var svaret: ”Hyrorna måste motsvara den produkt man betalar för.”

Att den nuvarande hyresmarknaden skulle gynna svagare grupper tillbakavisades också av Rankka som pekade på att boendet i hyresrätter är mer segregerat än boendet i bostadsrätter i Stockholm.

En annan grupp som förlorar på det nuvarande systemet är förstås de som aldrig kommit in på bostadsmarknaden. Liberala ungdomsförbundets ordförande Adam Cwejman belyste insider/outsider-problematiken som han menade är helt parallell med den på arbetsmarknaden. Utifrån sin erfarenhet från Byggnadsnämnden i Göteborg kunde Cwejman ge flera exempel på de överklaganden som är regel snarare än undantag så snart något ska byggas. Men, påpekade Cwejman, det finns en grupp som aldrig kommer att klaga – de som skulle ha kunnat bo i de hus som inte byggs. Vem värnar deras intressen? ”Alltför länge har det här varit ett intressedrivet system. Men politiker företräder även den tysta minoriteten som inte kan tala för ett visst intresse.”

Mer luttrad var Hans Lind, professor vid KTH, som under lång tid hoppats att hyresmarknadens parter gemensamt skulle kunna komma fram till en lösning på de befintliga problemen. ”Parterna löser ingenting om de inte har en pistol för pannan.”

Utifrån målsättningen ”att balansera ’lägenheter som går att få tag på’ med ’ett rimligt socialt skyddsnät’” skissade Lind på en modell för att rent praktiskt kunna anpassa hyressättningen till marknadspriser. Huvuddragen är att tillåta fri hyressättning i nyproducerade bostäder, med skydd mot ockerhyror, samt att anpassa hyrorna i det befintliga beståndet till marknadspriset under en tioårsperiod.

Enligt Lind skulle detta inte ge så stora förändringar i hyrorna på det stora hela, utom på vissa delmarknader. Däremot skulle vinsterna bli stora. ”Att komma fram till en situation där det går att hitta en lägenhet på marknaden är väldigt viktigt för vårt välstånd.”

Därefter vidtog en diskussion om i vilken utsträckning en förändring är politiskt möjlig. Är det tänkbart att se en liberalisering av hyresmarknaden? ”Egentligen borde det vara självklart”, menade statsvetare Svend Dahl. ”Inget land har ju liberaliserat som Sverige och på ett så pragmatiskt sätt.” Hyresregleringen är den stora reform som blivit över.

Att Yvonne Ruwaida, som är sammankallande i Miljöpartiets partiprogramgrupp, berättade att partiet tittar på hur ”inte en fri, men en friare” hyressättning kan realiseras var en hoppfull nyhet. ”Vi hoppas på fler allianser” var också en öppning till samarbete med andra partier om dessa frågor.

Apropå allianser borde hyresmarknaden vara ett givet borgerligt reformområde. Arbets- och bostadsmarknaden är, som sagt, på många sätt parallella och en välfungerande bostadsmarknad är i mångt och mycket en förutsättning för en välfungerande arbetsmarknad. Rörlighet på arbetsmarknaden kräver rörlighet på bostadsmarknaden.

Parallellen finns också i hur svaga grupper missgynnas. På arbetsmarknaden har vissa reformer gjorts för att minska dessa inträdeshinder, på hyresmarknaden knappast något.

Visst finns det de som med kraft kommer att motsätta sig varje förändring, men vinnarna är desto fler.

”Jag vill påpeka att det finns inget svårare än att vara bärare av allmänintresset”, har Fredrik Reinfeldt sagt. Desto viktigare att de styrande faktiskt tar det ansvaret.

För partier som värnar tillväxt, rörlighet och flexibilitet och som vill motverka utanförskap och särintressenas makt är det svårt att hitta en bred reform som skulle passa bättre in i en plattform inför valet 2014 än en avreglering av hyresmarknaden.

Maria Eriksson är chefredaktör för Svensk Tidskrift.

Läs mer:
Hyresregleringen drabbar de svagaste (30/3) av Johanna Sturesson
Så skaffade toppolitikerna sina lägenheter i Bryssel (30/3) av Maria Eriksson